les risques d'impayés

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       Contre les risques d'impayés

Davantage de candidats éligibles à la location et des bailleurs mieux protégés contre les risques d'impayés, c'est l'objectif de la nouvelle assurance "garantie des risques locatifs" (GRL) issue de la loi Boutin de mars 2009. Ses décrets d'application sont parus en décembre 2009. Reste, pour les assureurs, à signer des conventions avec l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL) et à commercialiser leurs polices. Les premiers contrats devraient voir le jour courant février.

La GRL : Pour qui ? À quelles conditions ?

Le bailleur, personne physique ou SCI familiale (société civile immobilière familiale), doit répondre à une seule condition : le loyer mensuel de son bien, charges comprises, doit être d'un montant maximum de 2.000 euros. Quant au locataire, son "taux d'effort" doit être compris entre 0 et 50 %, avec des revenus représentant environ au moins deux fois le montant du loyer. Ce taux s'obtient en faisant le rapport entre le montant du loyer, déduction faite des aides au logement, et le revenu global.

Illustration, pour un salaire de 2.000 euros : si le loyer net est de 500 euros (soit 700 euros moins 200 euros d'allocation logement), le taux d'effort est de 25 %. Si le loyer net est de 1.000 euros (soit 1.200 euros moins 200 euros d'allocation logement), le taux d'effort est de 50.

Quels sont les risques couverts par la GRL ?

L'assurance couvre les loyers impayés dans leur totalité (y compris les charges et taxes locatives) à hauteur du plafond d'indemnisation fixé par le contrat. Les dégradations constatées dans le logement en fin de bail sont également prises en charge ainsi que les frais liés à un contentieux judiciaire, tels que les frais d'huissier, d'avocat, d'expulsion... Le plafond d'indemnisation des loyers et des frais de contentieux est de 70.000 euros. "Une compagnie d'assurance pourra toutefois proposer une garantie de 90.000 euros ", indique Jean Chavot, président délégué de la FNAIM.

Le plafond de garantie des travaux de remise en état est de 7.700 euros en cas de location nue ou de 3.500 euros en cas de location meublée. Par ailleurs, l'assureur peut proposer des garanties optionnelles portant par exemple sur la protection juridique du bailleur ou les périodes de vacances locatives.

Auprès de qui souscrire cette assurance ?

Le bailleur pourra s'assurer individuellement au guichet d'un assureur ayant signé une convention avec l'APAGL (liste disponible sur le site de l'APAG L ou sur www.grl.fr ), ou encore, s'adresser à un administrateur de biens. La GRL est identifiable par son label apposé sur les documents d'information des assureurs adhérents.

Combien coûtera l'assurance ?

La fourchette devrait se situer autour de 2 % du montant du loyer selon les polices et les garanties accordées. Les cotisations, librement déterminées par les assureurs en fonction du montant du loyer et des dossiers, sont déductibles des revenus fonciers des bailleurs. Si le propriétaire donne son bien en gestion à un administrateur lié par un "contrat groupe" à une compagnie d'assurance, il sera invité à souscrire à ce contrat, dont le tarif devrait être plus attractif que celui d'une police individuelle.

Quelles sont les démarches en cas d'impayé ?

En cas d'impayé total pendant deux mois (consécutifs ou non) ou en cas d'impayé partiel atteignant un montant d'au moins un mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur, celui-ci s'adresse à son assureur qui l'indemnise directement. Côté locataire, un dispositif social se mettra en place, assorti d'une étude sur l'insolvabilité du locataire. L'APAGL définira avec l'aide des CIL (1 % logement locaux) un plan d'apurement de la dette de loyer en fonction de la situation familiale, sociale et financière du locataire. Ce dernier sera soit maintenu dans les lieux pendant le creux de la vague, soit relogé ailleurs. Quant au propriétaire, il sera réglé jusqu'à l'épuisement du plafond de garantie.

Le bailleur ayant souscrit une assurance GRL peut-il exiger une caution ?

Non. Entre la caution et la garantie des risques locatifs, il faut désormais choisir. "Il n'y a pas meilleure garantie que celle de l'État " assure Jean Chavot.

Les baux en cours pourront-ils bénéficier de la GRL ?

Oui, à la condition qu'ils aient été signés depuis au moins six mois et qu'ils n'aient pas connu d'incident de paiement au cours de deux termes consécutifs.

À savoir : depuis l'entrée en vigueur du décret du 26/12/2009, le nouveau contrat d'assurance GRL se substitue au dispositif PASS-GRL® actuel. Celui-ci continuera à produire ses effets jusqu'au départ du locataire.

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